Comment investir

principe

Arriver à financer l’acquisition d’un bien immobilier grâce aux loyers perçus et aux déductions prévues par les lois de défiscalisation est l’un des enjeux évidents du projet d’investissement locatif. Mais votre situation fiscale ou patrimoniale peut justifier des choix différents. Quoiqu’ils soient, vos projets doivent prendre en compte, le financement, la gestion locative du bien acquis et les garanties nécessaires à votre tranquillité.

Le financement

Le financement est un des aspects complexes mais essentiels du projet, nous vous en présentons ici, les grands principes. Vous pourrez trouver des détails dans la partie « Questions » du site. Remplissez également le questionnaire et nous vous renseignerons plus en détail.

Les questions qui doivent être résolues concernent le type de prêt, amortissable ou in fine, sa durée, son type de taux, fixe ou variable, et enfin emprunt total ou partiel. Le montage financier devra s’attacher à déterminer les meilleures solutions pour optimiser la rentabilité du projet par rapport à votre situation patrimoniale et fiscale.

Logiquement, puisque l’opération souhaitée est délocalisante, il sera plus intéressant de faire un emprunt total, dont les intérêts se déduiront des loyers pour créer un déficit foncier. L’argent emprunté sera finalement beaucoup moins cher, que ce que vous rapportera votre épargne éventuelle placée sur d’autres supports.

De même compte tenu des taux d’intérêts fixes actuels, le prêt à taux variable ou révisable représente un risque qu’il n’est pas a priori opportun de prendre. Enfin et particulièrement pour les tranches d’imposition élevées, le crédit In Fine, qui consiste dans un premier temps à ne rembourser que les intérêts d’emprunt peut s’avérer fiscalement avantageux.

Le montage financier est déterminant dans la rentabilité de l’opération, c’est un des points pour lesquels, un conseil personnalisé pourra vous permettre d’assurer le succès de votre investissement. Les conseillers spécialités pourront vous proposer leurs meilleurs taux négociés et l’élaboration la plus cohérente du montage. N’hésitez pas à les solliciter, sans engagement, pour pouvoir comparer les différentes solutions qui s’offriraient à vous..

La gestion

Acheter un bien immobilier pour réaliser une opération de défiscalisation et un investissement fructueux, implique que la détermination du bien et l’emporte sur toute autre considération notamment de proximité.

Or, acheter un appartement à Lilles quand on habite Marseille ne facilite pas la gestion administrative et concrète des biens immobiliers. Chercher des locataires, défendre vos intérêts, calculer et réviser les loyers et les charges, sont des contraintes que les sociétés de gestion ont l’habitude de traiter et qui dans la pratique s’avèrent presque indispensables sauf à en faire une activité principale.

Des solutions existent donc, elles pourront vous être proposées dans le cadre global d’une opération de défiscalisation, les frais de gestion étant eux-mêmes déductibles.

Assurez vous que la Société de Gestion choisie soit bien implantée dans la zone de votre investissement et vous offre les garanties de crédibilité nécessaires. La société doit notamment justifier de garanties financières et institutionnelles et si possible être affiliées à un organisme.

Les garanties et assurances

Il existe des garanties de droit et des garanties contractuelles. ces dernières vous permettent de vous prémunir contre toute mauvaise surprise liée à l’investissement.

Les garanties de droit concernent notamment les obligations des promoteurs et assortissent tout acte de construction et sous certaines conditions les travaux d’importance.

La garantie de parfait achèvement: elle dure un an, et oblige l’entrepreneur à l’achèvement des constructions et la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit par réserves à la réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à celle-ci. Ce sont les vices de conformité.

La garantie biennale de bon fonctionnement. elle court pendant deux ans et couvre les éléments d’équipements adjoints aux structures de l’immeuble et non couverts par la garantie décennale ; Ce sont notament les appareils et équipements sanitaires ou de chauffage, les ascenseurs, les équipements de sécurité incendie, les appareils d’éclairage ou de communication, les faux plafonds, et les revêtements de peinture…

La garantie décennale: comme son nom l’indique, elle court 10 ans et garantie les désordres touchant directement aux structures de l’ouvrage et à sa solidité, y compris les vices résultants du sol. Cette garantie est définie par les articles 1792 et suivants du Code Civil.

Les garanties contractuelles résultent de la responsabilité normale d’une partie au contrat en cas de faute, ou de manquement à un devoir de conseil. Le particulier est toujours protégé par rapport au professionnel dont l’activité présuppose une meilleure connaissance des paramétrés contractuels.

Tous les intervenants à une opération de travaux (entreprises, maître d’oeuvre, prestataires techniques) doivent avoir obligatoirement couverte par un contrat d’assurance leur responsabilité civile professionnelle et leur responsabilité au titre des garanties légales ci-dessus (articles L111-27 à L111-39 du Code de la construction et de l’habitation, reproduisant des articles L241-1 à L243-8 du Code des assurances).

Le maître d’ouvrage a quant à lui l’obligation de souscrire une police dite « dommages-ouvrage » le garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilités (article L111-30 du Code de la construction et de l’habitation), du paiement des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie de parfait achèvement – au cas où l’entreprise n’y remédie pas amiablement et par la garantie décennale (mais pas la garantie biennale).

Enfin, l’investisseur soucieux de sa tranquillité pourra prendre lui-même des assurances pour loyers impayés, inoccupation de son bien, détérioration ou encore pour sa protection juridique en cas de litiges avec le locataire. Le choix judicieux préalable du bien immobilier et de la société de gestion qui l’aura en charge doit cependant nomalement suffire.

Les conseils

Sauf à disposer d’une double expertise en fiscalité et en immobilier, les conseils de professionnels spécialisés vous seront sans doute indispensables. Ils vous épargnerons du temps et vous assurerons transparence et tranquillité en défendant vos intérêts, durant l’élaboration du dossier de financement, et lors de la régularisation de l’acquisition.

Les compétences des professionnels peuvent vous apporter:

  • Le conseil en défiscalisation: conseil juridique et financier, pour mieux définir votre projet par rapport aux textes de lois applicables, vous assurer les montages financiers les plus adaptés. L’objectif est naturellement d’assurer la meilleure rentabilité.
  • Le choix d’un bien immobilier, d’un produit financier, qui corresponde à vos attentes et qui respecte les qualités et les potentialités qui assureront la réussite de l’investissement. cela dépend pour une large part de la situation de l’immeuble et de la rigueur de la construction. Le choix des promoteurs, la détermination des sites et de leur potentiel économique sont ici déterminants.
  • la gestion de votre projet d’un bout à l’autre, prendre en charge les contraintes locatives et administratives sur la durée. Les professionels disposent de formules complètes qui assurent sécurité et garanties des loyers, en recourant à des sociétés de gestion sélectionnées.