LE FINANCEMENT

acheter pour louer conseils
LE FINANCEMENT

Le prêt amortissable
C’est le prêt immobilier « classique ». Chaque mensualité comporte des intérêts et de l’amortissement (l’amortissement est la somme consacrée au remboursement du capital restant dû).

La grande majorité des prêts distribués en France se fait aujourd’hui sous forme de prêts « amortissables ». 
Le taux d’intérêt du prêt peut être fixe ou variable, ou variable « capé ». Le « Cap » est appliqué dans les prêts à taux variables comme taux maximum. On peut ainsi avoir un taux de 2.90 % « capé » 2, soit un taux maximum de 4.90 %.
Dans le cadre d’un taux fixe, ce dernier est généralement determinée en fonction de la durée. Plus l’emprunt est long, plus le taux est important. Ainsi, entre 5 et 30 ans, il peut y avoir plus d’un pourcent d’écart

 Remarque :
Bien que le remboursement soit constant, la part des intérêts est plus importante au début du prêt qu’à la fin, ce qui a une incidence fiscale importante. Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, il peut être paradoxalement intéressant de payer davantage d’intérêts. C’est le cas dans le cadre d’un prêt In Fine.


Le prêt In Fine

Le prêt « in fine » est utilisé pour les montages financiers destinés principalement aux investissements à but locatif. 
Son principe est simple : L’emprunteur ne rembourse que les intérêts tout au long de son crédit.

En parallèle, et pendant toute la durée du prêt in fine, l’investisseur met en place une épargne afin de reconstituer le capital. Il remboursera ainsi la banque au terme du prêt.
Pour reconstituer le capital, il faut souscrire un contrat d’assurance vie, ou utiliser un contrat pré-existant que la banque devra nantir pour garantir la bonne sortie de son prêt.

Les investisseurs peuvent utiliser l’option de revente au terme et peuvent ainsi rembourser la banque avec le produit de la vente.
Ceci a pour effet de préserver dans leur patrimoine un placement en assurance vie souscrit 9, 15 ou 20 ans plus tôt.

Ce type de montage est essentiellement utilisé dans le cadre d’investissements à but locatif assortis d’un dispositif fiscal particulier ( de Robien….).
L’économie d’impôts est dans ce cas accrue grâce au prêt in fine.
Le locataire et cette économie d’impôts contribuent à la constitution de cette épargne, ce qui mène certains investisseurs à appeler ce montage le « plan épargne impôts ».

 Remarque :
Ce type de prêt permet aux emprunteurs de déduire des intérêts de façon constante de leurs revenus fonciers et donc de réduire la pression fiscale sur leurs nouveaux revenus.


Le prêt Mixte

Dans certains cas, il peut être intéressant de panacher les deux types de financements, en empruntant une partie de la somme en prêt amortissable et l’autre en in fine, de façon à profiter des avantages des deux types de financement.


Nos solutions CDI

En sa qualité de courtier, intermédiaire en opérations de banques et grâce aux conventions signées avec les plus grands organismes financiers, CDI met en place le financement le mieux adapté à votre investissement locatif.
Nous vous proposons prendre en charge toutes les démarches : vous n’avez qu’un seul interlocuteur de la demande de prêt au déblocage des fonds. Nous obtenons les meilleurs conditions financières, personnalisons l’approche financière, en utilisant les leviers financiers afin d’optimiser votre montage.