LA DEFISCALISATION

comment investir dans l immobilier
LA DEFISCALISATION


Tableau sur la défiscalisation. Cliquez pour agrandir.

La Loi Robien
La loi de Robien est destinée aux particuliers qui font l’acquisition d’un logement neuf, ou font construire une maison, afin de le ou la mettre en location. En effet, la loi Robien vous permet d’acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économie accordées par l’état. Quelque soit votre tranche de revenu, la loi de Robien vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier en réalisant une économie d’impôt.
L’amortissement Robien est également ouvert aux associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. C’est le cas par exemple de certaines sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Depuis septembre 2006, la nouvelle loi de Robien est entrée en vigueur (loi de Robien recentrée.
Mais les personnes qui ont investi sous l’empire du précédent dispositif de Robien continuent à bénéficier de ce régime jusqu’à la fin de leurs engagements de location. De même, pour ceux qui ont signé avant le 1er septembre 2006.

Cette nouvelle formule de la loi de Robien recentrée vous permet toujours d’amortir, c’est-à-dire de déduire de vos revenus fonciers une partie du prix de votre bien.
Mais l’importance de la déduction n’est pas la même.
La base de l’amortissement comprend le prix de l’immobilier + frais d’acquisition (droits d’enregistrement de timbres, honoraires et commissions).

Avantage fiscal
L’amortissement se cumule aux charges, aux intêrets d’emprunts et à la déduction forfaitaire. L’ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d’impôts au titres tirés de la location.

Obligation de louer
Pour bénéficier de l’amortissement Robien, il faut s’engager à louer le bien vide (comprendre, non meublé) et à usage d’habitation principale pour le locataire, ce pendant au minimum 9 ans.
Il est impossible de louer à un membre du foyer fiscal, mais il est désormais possible de louer à un ascendant ou à un descendant.

Le fonctionnement de la loi Robien
Elle permet de bénéficier d’un amortissement de 50% de la valeur d’achat du bien

 6 % pendant les sept premières années.
 4 % pendant les deux premières années.
 En plus des déductions forfaitaires de 6% et des déductions des charges liées à votre investissement (frais de notaire, intérêts d’emprunt, …), le dispositif vous offre la possibilité de déduire jusqu’a 10 700€ de vos revenus tous les ans

 

Plafond de loyers
Pour bénéficier du cadre fiscal Robien, l’investisseur doit respecter des prix plafond de location au mètre carré :

Prix plafond de location au mètre carré
 Zone A (Ile de France, Cote d’Azur, Pays Genevois) : 19.89 € / m²
 Zone B1 (agglomération de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, La Rochelle, Saint Malô, …) : 13,82 € / m²
 Zone B2 (agglomération de plus de 50.000 habitants, reste de l’Ile de France , zones frontières et lottorales chères) : 11.30 € / m²
 Zone C (autres) : 8.28€ / m²

Dans la grande majorité des cas, les plafonds de loyers du dispositif Robien cadrent à présent avec les prix du marché libre, ce qui n’était pas nécessairement le cas auparavant pour le dispositif Besson.

AMORTISSEMENT ROBIEN : LES FORMALITES

Pour bénéficier de l’amortissement vous devez en faire la demande expresse. Une fois prise, l’option est irrévocable. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux accordés.

A quelle date devez-vous faire la demande? Si le logement a été acheté sur plans en 2005 et qu’il est achevé en 2006, il fera l’objet de l’option dans votre déclaration fiscale de 2007, qui concerne les revenus de 2006. En revanche, s’il est acheté terminé en 2005, il fera l’objet de l’option dans la déclaration de 2006 pour les revenus de 2005.

Quels documents fournir?
Vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l’année d’achévement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postèrieure :

 un imprimé fourni par l’administration fiscale dans lequel vous optez pour l’amortissement et comprenant votre identité et adresse, l’adresse, la date d’acquisition ou d’achévement du logement, la date de la première mise en location, la surface, le montant du loyer hors charge, l’engagement de louer à titre de résidence principale pour au moins neuf ans, le calcul et le montant de la dédcution d’impôts au titre de l’amortissement; 
 une copie du bail;
 pour les locaux transformés en logements la déclaration d’achèvement des travaux, les pièces attestant de leur réception en mairie, et un justificatif de l’ancienne affectation des locaux.

A noter :
Au cours de l’année d’achevement de votre logement, il se peut qu’il ne soit pas encore loué au moment où vous envoyez votrde déclaration de revenus.. Dans ce cas, pas d’inquiteude. En effet, vous n’aurez qu’à transmettre, avec votre prochaine déclaration, une copie du bail.

Et si vous ne respectez pas vos engagements?
Pour bénéficier de l’amortissement Robien, votre obligation principale est, de louer le logement pendant au moins neuf ans. Si, pour une raison ou pour une autre, vous ne respectez pas ces engagements, en cessant par exemple de louer le bien durant cette période, l’administration fiscale remettra en cause les avantages accordés.A ce titre, vous dvrez réintégrer, dans vos revenus fonciers de l’année en cours, les amortissements déjà déduits. Pour atténuer une progressivité de l’impôt qui pourrait être alors l’application de cette majoration, un calcul par quotient.

A savoir :
L’administration fiscale a prévu trois hypothèses dans lesquelles aucune sanction ne serait pratiquée si vous ne respectez pas vos engagements : vous – ou votre conjoint en cas d’imposition commune – êtes atteint d’une invalidité, vous perdez votre emploi ou vous venez par malheur à décéder.

Questions : Un couple en concubinage peut-il investir en loi de Robien et profiter de l’avantage fiscal qu’elle apporte ?

Réponse : A condition d’acheter en indivision, les investisseurs concubins s’engagent conjointement à louer le logement aux conditions requises. Chacun applique à sa déclaration d’impôts les revenus ou déficits fonciers à hauteur de sa quote-part indivise.

Le Borloo populaire
Là encore, vous achetez un bien immobilier neuf que vous vous engagez à louer à usage d’habitation pour une durée initiale de neuf ans renouvelable encore six années.
Vous déduisez de vos revenus locatifs 65% de la valeur du bien sur quinze ans (50% sur neuf ans). L’amortissement s’applique sur vos revenus locatifs à raison de 6% les sept premières années, de 4% pendant les deux années suivantes et de 2,5% durant les six dernières années.
Les loyers mensuels au mètre carré habitable ne doivent pas dépasser des plafonds inférieurs d’environ 20% à ceux du Robien recentré. Ils sont, au mètre carré, de 15,92 euros en zone A, de 11,06 euros en zone Bi, de 9,04 euros en zone 82 et de 6,63 euros en zone C.
De plus, comme dans l’ancien système d’amortissement Besson, vos locataires, lors de l’entrée dans les lieux, doivent avoir des revenus, qui selon leur situation de famille et la zone de résidence ne dépassent pas certains montants (voir le tableau ci-dessous). Enfin, à la différence du Robien recentré, il n’est pas possible de louer à un membre de sa famille.
Au niveau déclaratif, la démarche est la même que pour le Robien recentré à une différence près. En sus des charges courantes, le contribuable a droit à un abattement forfaitaire non plafonné de 30% sur ses loyers. Le déficit constaté est imputable sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Remarque Le contribuable qui a acheté un bien néuf depuis septembre 2006 est libre de choisir entre l’amortissement Robien nouvelle formule et le Borloo. Ce choix repose essentiellement sur des critères patrimoniaux et fiscaux. Le contribuable devra opter pour l’un ou l’autre des régimes non lors de l’achat du bien, mais lorsqu’il déposera sa première déclaration spéciale 2044 lui permettant de bénéficier de l’amortissement, c’est-à-dire l’année de livraison du bien.
Celle option, sauf précisions ultérieures de l’administration, est définitive. Le contribuable doit donc préalablement procéder à une étude sérieuse de sa situation fiscale pour savoir quelle solution lui est la plus favorable.

Pour le Borloo, le revenu imposable du locataire ne doit
pas dépasser un plafond fixé dans chacune des 4 zones
Situation du locataire en 2006 Plafond du revenu annuel imposable (1)
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Célibataire 32 268 23 968 21 971 21 822
Couple 48 226 35 198 32 265 29 332
Célibataire ou cuople avec 1 enfant 57 971 42 138 38 627 35 115
Célibataire ou cuople avec 2 enfants 69 440 50 996 46 747 42 497
Célibataire ou cuople avec 3enfants 82 204 59 855 54 867 49 879
Célibataire ou cuople avec 4 enfants 92 502 67 517 61 890 56 264
Par enfant supplémentaire 10 308 7 667 7 028 6 389
(1) Selon les agglomérations: A, agglomération parisienne, c6te d’Azur, Genevois français : B1, agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères (Annecy, Bayonne, cluses, La Rachelle, sainl-Melo, dci; B2. villes de plus de 50000 habitants, reste de l’l le-de-France. zones frontalières et littorales chères; C, reste de la France.

Le régime Commun ou « réel »
Lorsqu’un investisseur met un bien en location, la perception de loyers provoque une imposition sur les revenus perçus.
S’il s’agit d’un bien qui n’est pas neuf, l’investisseur a le choix entre deux statuts fiscaux :

Régime Commun : l’investisseur bénéficie d’un abattement des loyers de 14 %, peut déduire ses intérêts d’emprunt, ainsi que les frais de gestion du bien mis en location. Ce calcul sera à reproduire sur sa déclaration de revenus, formulaire 2044 S. Il ajoutera le résultat à ses revenus dans la section « Revenus fonciers » de sa déclaration de revenus.
Attention, pour être soumis au régime réel d’imposition, le bailleur doit en faire la demande expresse auprès de l’administration fiscale. La durée d’option pour le régime commun pendant laquelle il n’est pas possible de revenir en arrière est désormais de 3 ans.

Régime Micro foncier : 
Depuis le ler janvier 2002, le régime du « micro- foncier » s’applique de plein droit et non plus sur option aux contribuables dont le montant brut des loyers annuels ne dépassent pas 15.000 euros HT.
Cette limite s’apprécie dans le cadre du foyer fiscal et pour l’ensemble des immeubles détenus.

Dans la pratique, le propriétaire doit seulement figurer sur sa déclaration générale d’impôt n° 2.042, ses loyers bruts. Par conséquent, le contribuable est dispensé de remplir la déclaration d’impôt n°2.044. Compte tenu de l’abattement forfaitaire de 40 %, l’administration fiscale calcule de manière automatique un revenu imposable égal à 60 % du montant des loyers bruts. 
Le régime micro foncier est donc particulièrement approprié pour les particuliers qui disposent par exemple d’un appartement sur lequel il n’y a pas de crédit, ou dont le crédit est fin de remboursement, et qui comporte donc peu d’intérêts.
Exclusions : le régime micro foncier ne peut s’appliquer lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un logement neuf qui bénéficie de l’amortissement Périssol, Besson, ou Robien, ainsi que tout autre aide fiscale . De même si un membre du foyer fiscal est propriétaire d’un bien bénéficiant d’un autre cadre fiscal particulier (monument historique, Besson Ancien, Malraux, Zone Franche Urbaine…)

L’approche fiscale CDI
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