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placement loi pinel

 

 

Un projet de de défiscalisation est avant tout un projet d’investissement immobilier qui doit répondre à plusieurs critères : l’emplacement, le risque et la rentabilité

bien defiscaliser sans risque
L’emplacement est l’élément principale qui va déterminer l’attractivité du lieux(proximité des transport en communs,commerce,école ,banque etc..)
Le risque de l’opération : trouver de bons locataires, revendre le plus facilement possible
La rentabilité de l’opération : le niveau des loyers, le potentiel de plus-value
Ce sont ces 3 données qui vont déterminés un bon ou un mauvais investissement immobilier:
En effet, pour la plupart des lois de défiscalisations, la réduction d’impôt est accordée à condition que le bien soit loué, quasiment sans interruption, durant une durée prédéfini dans la loi (6,9 ou 12 ans). Il est donc indispensable que le bien sélectionné soit dans une zone ou il sera facile de trouver des locataires fiables (zone universitaire, zone d’affaire…).

En plus d’investir dans une zone où l’on est sur de pouvoir louer à un niveau suffisant pour couvrir une partie de la mensualité de remboursement.

Ensuite, un investissement immobilier est avant tout un investissement. Comme tous les investissements, avant d’investir il faut s’assurer de la rentabilité de l’opération. Pour un investissement immobilier la rentabilité est composée de deux éléments : le niveau des loyers par rapport au prix du bien ( rentabilité locative) et le prix de vente par rapport au prix d’achat (potentiel de plus-value). Pour la rentabilité locative, comme évoqué plus haut, il faut s’assurer de pouvoir louer le bien à un niveau de loyer suffisant. A titre comparatif la rentabilité moyenne d’un investissement immobilier en France est de l’ordre 3 à 4%. En revanche en ce qui concerne le potentiel de plus-value c’est plus délicat. En effet, l’investissement immobilier est un investissement à long termes dont la durée de détention est entre 10 et 30 ans. Il est donc impossible de prévoir le prix de vente exacte. Cependant on peut tout de même identifier des opérations qui ont plus de chances de générer de la plus-value. Il faut se tourner vers des biens situés dans des quartiers en développement où des projets de rénovations urbain sont en cours avec des niveaux de prestations et des services qui pourraient attirer de nouvelles population d’investisseur et de locataire plus aisés.
Enfin, le dernier élément important est celui de la liquidité c’est-à-dire la capacité à revendre facilement en cas de besoin. Cette donnée dépend également de l’emplacement du bien. Si celui-ci se trouve dans une zone à potentiel intéressant en termes de locations ou de plus-value il sera forcément plus simple de le vendre.
Au vue de tous ces éléments, il est évident que la réussite d’une opération de défiscalisation passe avant tout par la sélection d’un bien de qualité par des experts.
  • Principe: Investir dans un bien neuf à vocation d’être louer nue.
  • Fonctionnement: Trois formules possible :
  1. Durée d’engagement de conservation et de location de 6 ans avec12% de réduction d’impôt.
  2. Durée d’engagement de conservation et de location de 9 ans avec18% de réduction d’impôt.
  3. Durée d’engagement de conservation et de location de 12 ans avec21% de réduction d’impôt.
Conditions
  • Possibilité de louer le logement à des descendants ou ascendants sans interruption de l’avantage fiscal.
  • En cas de souscription de parts de SCPI « Pinel », la base de la réduction d’impôt est portée à 100 % du montant de la 
    souscription.
  • Conséquences : réduction d’impôt annuelle

Exemple: Investissement dans un bien d’une valeur de 100 000 €

  • Formule 1 : 12 000 € de réduction d’impôts à étaler sur 6 ans soit 2 000 € par an pendant 6 ans.
  • Formule 2 : 18 000 € de réduction d’impôts à étaler sur 9 ans soit 2 000 € par an pendant 9 ans.
  • Formule 3 : 21 000 € de réduction d’impôts à étaler sur 12 ans soit          1 750€ par an pendant 12 ans.
Deficit foncier
Dispositif de droit commun
Encadré par le BOFIP du 12/09/2012 : RFPI – Revenus fonciers – Règles d’imputation des déficits – (immeubles ordinaires)
  • Principe: Investir dans un bien avec travaux.
  • Fonctionnement : les dépenses de travaux vont s’ajouter aux autres charges (assurances, taxes foncières, …). Vos revenus fonciers (loyers) seront donc inférieures à vos charges : vous serez alors en déficit.
Conditions
  • Obligation de conservation et de location du bien pendant 3 ans à partir de l’année de déduction du déficit foncier.
  • Conséquences : il y a deux conséquences fiscales :
  1. La disparition de vos revenus fonciers lors du calcul de votre revenu imposable : vos revenus fonciers seront fiscalement égal à 0.Ils ne rentreront plus dans votre revenu imposable
  2. La déduction d’une partie de ce déficit foncier sur votre revenu imposable : vous pourrez déduire 10 700 € de déficit foncier de votre revenu imposable.
Exemple : Un couple sans enfant déclare :
Revenus fonciers bruts (loyers) : 10 000 €
Charges diverses : 5 000 €
Autres revenus : 50 000 €
Impôt sur le revenu :
Revenus fonciers nets :  5 000 €
Revenus imposables : = 55 000 €
Tranche marginale : 30%
Impôt à payer : 6 142.34 €
Ce couple fait une opération de déficit foncier avec 25 000 € de travaux:
Travaux : 25 000 €
Impôt sur le revenu :
Revenus fonciers nets :  – 20 000 € 
Revenus imposables :  50 000 € -10 700 € (déficit fonciers) = 39 300 €
Tranche marginale : 14%
Impôt à payer : 2 823.74 €
Loi Malraux
Dispositif créé en 2009
Pour les opérations dont la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée à compter du 01/01/2013
Principe : investir dans un bien ancien à rénover
Fonctionnement :
Deux formules possibles :
  1. Réduction d’impôts de 30%
  2. Réduction d’impôts de 22%   
                                             Conditions :
  • Obligation de conservation et de location du bien pendant 9 ans
  • Les opérations en loi Malraux sont exclus du plafonnement des niches fiscales
  • Montants des dépenses de travaux limités à 100 000 € : Réduction d’impôt maximale de 30 000 € en Secteur Sauvegardé et de 22 000 €en ZPPAUP.
Conséquences :
Exemple :                                                                                                           Opération Malraux avec une dépense de travaux de 100 000 €:
 
– En Secteur Sauvegardé :  30 000 € de réduction d’impôts à étaler sur 3 ans soit 10 000 € par an pendant 3 ans.
 
– En ZPPAUP : 22 000 € de réduction d’impôts à étaler sur 3 ans soit               7 333.33 € par an pendant 3 ans.